Werden Ausgaben aus dem Gemeinschaftsvermögen bestritten, sind sie sowohl in der Jahres- als auch in der Einzelabrechnung der WEG zu erfassen. Dies gilt auch für solche Ausgaben, die die Verwaltung unberechtigt getätigt hat.
Der Fall
Ein Miteigentümer einer aus 108 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat u.a. den Beschluss über die Jahres- und die Einzelabrechnung mit der Begründung angefochten, es seien dort Ausgaben verbucht, für die es keine Beschlussgrundlage gäbe.
Das Urteil
Das Amtsgericht gab ihm recht. Die Ausgaben seien damit rechtswidrig, weshalb das gleiche auch für die Hausgeldabrechnung gelte. Das Landgericht (LG) Karlsruhe sieht das mit dem von uns erstrittenen Berufungsurteil anders. Der Verwalter ist danach sogar verpflichtet alle von ihm getätigten Ausgaben, also auch solche ohne Beschlussgrundlage zu verbuchen. Der Bundesgerichtshof (BGH), den der Eigentümer darauf hin angerufen hat, bestätigt die Auffassung des LG. In seinem Urteil vom 04.03.2011 führt der BGH aus: „Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilerschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen würde.“
Praxistipp
Für den Wohnungseigentümer bedeutet diese richtige Entscheidung, dass er sich gut überlegen muss, wenn er einen Jahres- und Einzelabrechnungs Beschluss anfechten möchte. Die Abrechnung eines Verwalters bleibt auch dann richtig, wenn sie unbillige Ausgabenpositionen enthält. Nur so ist die Ausgabe überhaupt erkennbar. Wer sich an ihr stört, mag sich an den Verwalter halten und ihm die Entlastung verweigern. Der Abrechnungsbeschluss der Eigentümerversammlung bleibt rechtens.