Die erhöhte Miete muss innerhalb einer Preisspanne zusätzlich nach konkreten
Ausstattungsmerkmalen ermittel werden (Spanne in der Spanne)
Der Fall:
Zunächst – und klarstellend – ist immer zu berücksichtigen, dass bei der Zustimmung zur Mieterhöhung bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sich die Miete einerseits in einem Zeitraum von 3 Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen darf und weiter, dass die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze eine weitere, zweite Deckelung nach oben bildet.
Beispiel: liegt die Grundmiete (ohne Nebenkosten, „kalt“) bei 500 € und wurde seit 3 Jahren nicht erhöht, kann theoretisch um 100 € = 20% auf 600 € erhöht werden. Liegt aber die ortsübliche Vergleichsmiete bei 550 €, ist bei 550 € „Schluss“. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.10.2009, AZ: VIII ZR 30/09, Zustimmung bis zum obersten Wert der vom Sachverständigen ermittelten Mietspanne, konnte bislang grds. verlangt werden die höchste vom Sachverständigen ermittelte Miete innerhalb der Mietspanne.
Die Entscheidung:
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2012, AZ: VIII ZR 346/10 ist zukünftig wie folgt weiter zu differenzieren, was der Richter, gegebenenfalls unter Inanspruchnahme des Sachverständigen, vorzunehmen hat:
Zunächst sind in einem ersten Schritt die sog. Ausreißermieten nach oben und unten zu eliminieren und zu bestimmen, wo das überwiegende Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmieten liegt, wie bislang auch. Dies kann in Einzelfällen ein punktgenauer Wert sein, wird aber in der Regel eine Mietspanne sein, wie bislang auch.
In einem zweiten Schritt ist dann innerhalb dieser Spanne – das breite Mittelfeld/die überwiegende Mehrheit der Vergleichsmieten – die konkrete Einzelvergleichsmiete als die ortsübliche aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien zu bestimmen, was der Richter vorzunehmen hat. Starre Regeln oder Maßstäbe gibt es hier nicht, so der BGH ausdrücklich.
Auch jetzt ist es möglich, dass noch eine Mietspanne verbleibt , deren oberster Wert dann immer noch die ortsübliche Vergleichsmiete ist oder eventuell ein punktgenauer Wert herauskommt, welcher dann exakt die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Zwingend ist weder die eine noch die andere Alternative.
Auf den sog. „arithmetischen Mittelwert“ hingegen kommt es nach wie vor nicht an, so der BGH ausdrücklich.
Fazit:
Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 588 BGB werden zukünftig durch den Richter, gegebenenfalls unter Inanspruchnahme des Sachverständigen, zweifach die vom Sachverständigen ermittelten Mieten innerhalb der ermittelten Mietspanne zu korrigieren und begrenzen sein („Doppelte Interpolation“). Es ist darauf zu achten, dass alle Ausstattungsmerkmale der Wohnung vom Richter und Sachverständigen vollständig erfasst und berücksichtigt werden.