Vor nur 15 Monaten berichteten wir über ein Urteil des OLG Frankfurt/Main zu den Pflichten eines Verwalters, wenn das Vorhandensein eines Baumangels am Gemeinschaftseigentum vermutet wird. Das LG München I nimmt den Verwalter jetzt erheblich härter in die Pflicht.
Der Mieter einer Eigentumswohnung minderte wegen Schimmel und Ungeziefer. Zuletzt zog er nach fristloser Kündigung aus. Der vermietende Wohnungseigentümer nahm den WEG-Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch, weil dieser sich bei der Ursachenerkundung und Mangelbeseitigung zögerlich verhielt. Das LG sprach ihm in 2. Instanz 6.415,89 € zu. Das Urteil vom 15.10.2012 ist rechtskräftig, 1 S 26801/11.
Der Verwalter sei auch gegenüber dem einzelnen Eigentümer (nicht nur gegenüber der WEG) zu Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Dazu rechnet vor Allem die Feststellung des Mangels. Der Verwalter müsse die erfoderlichen Eigentümerbeschlüsse vorbereiten. Für die Mangelbeseitigung bleiben allein die Eigentümer zuständig. Der Verwalter muss dabei auch Mangelhinweisen nachgehen, die sich nur in einer Wohnung auswirken.
Unterläßt er diese Ursachenermittlung, soll er selbst dann haften, wenn sich später herausstellt, dass der Mangel in der Wohnung selbst seine Ursache hatte. Kann der Mangel durch eigene Sachkunde nicht zweifelsfrei geklärt werden, ist die Hinzuziehung eines Gutachters unabdingbar. Der Verwalter haftet auch, wenn er sein eigene Sachkunde überschätzt.
Der Verwalter wurde im vorliegenden Fall dafür in Anspruch genommen, dass für Abhilfe erst mit einer Verzögerung von 9 Monaten gesorgt wurde. Hierzu rechneten die Folgen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einschließlich des Leerstandes.
Wir wiederholen uns: Einem WEG-Verwalter kann nur geraten werden, bei jedweder Mangelanzeige ohne Zögern eine solide Ursachenuntersuchung vorzunehmen. Die eigene Sachkunde sollte in der Regel durch schriftliche die Expertise eines Fachmanns abgesichert sein.