Was schuldet der Verwalter, wenn er von möglichen Baumängeln erfährt? Hat er sofort einen Sachverständigen zu beauftragen? Muss er gar Sanierungspläne vorlegen? Konsequenzen für die kronisch unterfinanzierte WEG?
Die Reichweite der Verwalterpflichten ist von Bedeutung für die Frage, wer zu handeln hat, wenn Baumängel bekannt werden. Das OLG Frankfurt hat in einem Beschluss vom 29.05.2009, 20 W 115/06 die Rechtsprechung wieder einmal bestätigt, wonach der Verwalter nur die Pflicht habe, für eine Kenntnis der Wohnungseigentümer vom Vorhandensein eines Baumangels Sorge zu tragen. Hierzu gehöre es, in der Eigentümerversammlung einen Beschluss über die weiteren Schritte herbei zu führen. Ausdrücklich sei es nicht erforderlich, dass der Verwalter in Vorbereitung der Eigentümerversammlung schon einen Sachverständigen mit der Bewertung des Baumangels beauftrage. Wenn die Gemeinschaft bereits Kenntnis vom Baumangel habe, obliege es ihr selbst für eine Beschlussfassung zu sorgen.
Darauf sollte sich ein Verwalter allerdings nicht verlassen. Er muss zunächst prüfen, ob nicht sogar unmittelbar Handlungsbedarf besteht. Es ist ihm ferner zu empfehlen, mit der Sachkunde eines einschlägigen Handwerkers die Ursache des Baumangels in wirtschaftlich vertretbarem Umfang erkunden zu lassen. Umfangreiche Untersuchungen oder die Einschaltung eines Sachverständigen ist einem Beschluss der Eigentümerversammlung vorzubehalten.
Kritisch wird es, wenn der Verwalter erkennen muss, dass die Beseitigung des Baumangels erhebliche Finanzierungsmittel erforderlich macht. Hier ist er fürsorglich gut beraten, wenn er die WEG rechtzeitig darüber informiert, dass eine Bildung von Rücklagen unabdingbar ist. Allein der Verwalter hat hier den schnellen Überblick, um die Gemeinschaft vor Risiken zu warnen, die bestehen, wenn das Gemeinschaftseigentum mangels Liquidität nicht mehr saniert werden kann. Hier sei dem Verwalter empfohlen, die Eigentümerversammlung über die Erstellung eines Sanierungskonzeptes beschließen zu lassen.
Dieses Haftungsarisiko dürfte für Verwalter in verstärktem Umfange bestehen, wenn die WEG kronisch unterfinanziert ist. In diese Situation geraten immer mehr Gemeinschaften, weil sie mit zu geringen Wohngeldzahlungen nicht ausreichend Rücklagen bilden. Hier kann dann nur die Finanzierung einer Bank, die auf diesem Spezialgebiet Erfahrungen hat, helfen.